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2018-10-16 12:57 来源:人民经济网

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  如果认为中国已经超过了美国,那么我们就沾沾自喜,那会麻痹我们整个国家的这样一种艰苦奋斗的这样一个斗志。2018年,是南怀瑾先生诞辰100周年。

王作安要求,要旗帜鲜明讲政治,坚定自觉顾大局,不折不扣抓落实,遵章守规严纪律,做到思想不乱、工作不断、队伍不散、干劲不减,全力以赴做好机构改革各项工作。出席本次活动的领导嘉宾有:国务院妇女儿童工作委员会办公室副主任宋文珍、全国政协委员王健、国家卫生计生委办公厅蔡正峰处长、中国预防性病艾滋病基金会副理事长高波、北京真容公益基金会理事、资深媒体人殷智贤、山西临汾红丝带学校校长、2017年感动中国人物郭小平、首都体育学院副教授马克、瑞银慈善基金会亚洲主管魏巍、著名演员、制片人韩三明等领导嘉宾出席本次活动的领导嘉宾。

  在杨仁山居士主持下的金陵刻经处,不拘一宗一派,特别是杨仁山居士通过南条文雄从日本寻回中国宋元以后失传的隋唐古德著述三百多种,择其精要刻印流通,使三论宗、唯识学等宗派均能得以复明旧义、宗旨重光、绝学恢复,近代中国佛教也从此走上各大宗派全面复兴之路。同时,彩票销售机构要充分尊重彩票代销者的意愿,不得强行要求销售。

  佛陀于是就回答生漏婆罗门说:当观如观月,就是无论是观恶知识还是观善知识,就像看月亮一样!那么生漏就觉得很奇怪,问:为什么?佛陀回答说:犹如,婆罗门,月末之月。既变法矣,不至登峰造极不止也。

他强调,净土法门应以观想、持名兼修为上,以三经一论为津梁。

  咳咳,这事小编得说两句了。

  美国确实也退出了几个世界组织,退出了一些联合国的组织,包括教科文组织,包括工业发展组织,但是这些国际组织依然存在,并没因为美国的离开,这些国际组织就垮台了,实际上在国际组织里面,永远是大国在主导,美国人离开了以后,受损最大的是他们。这一惊悚观点顿时引起舆论哗然,讨论与质疑之声不绝于耳。

  但是比1956年还早十年的1946年2月,我就开始学习古琴。

  仁山居士因读《大乘起信论》而入佛门,一生对此论推崇备至。印能法师:但是他说明了一个道理,看来这长生不老,也不是什么好事。

  公益论坛暨颁奖盛典现场还设立了临汾红丝带学校学生画展和伴艾童行主题摄影展。

  新春佳节到来之际,恭祝广大彩民新春快乐,彩运亨通!

  谢谢各位!李敖这辈子起起落落,有名气大到没边的时候,也有过气的时候。王作安要求,要旗帜鲜明讲政治,坚定自觉顾大局,不折不扣抓落实,遵章守规严纪律,做到思想不乱、工作不断、队伍不散、干劲不减,全力以赴做好机构改革各项工作。

  

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新房

文化旅游康养项目是否赚钱,70%靠拿地

2018-10-16 11:01
来源:凤凰网房产

旅游投资界有一句很经典的话,叫“投资是否赚钱,70%靠拿地”。首先要明确什么土地能够用,什么土地不能够用。

农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。

宅基地的使用对于旅游开发来说是最具有商业价值的。目前它有两种使用方式,第一种是宅基地“三权分置”,“三权分置”的政策从承包地应用到宅基地上了,宅基地既保留了原来的体制,又可以盘活用足城市资本,也可以进行经营,可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。例如浙江桐庐,就是首先把宅基地确权,农民把宅基地卖给村集体,村集体和城市资本合作共同开发民宿。第二种方式就是国务院一号文件所提出的“允许利用宅基地建设生产用房“,将零散的宅基地集中起来之后,做田园综合体或者特色小镇的产业用地。

另一个值得关注的是农村集体经营性建设用地入市,农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、 同权、同价。入市需符合以下条件:一是必须是在33个土地改革试点县市才能允许农村集体经营性建设用地入市;二是拟入市用地必须是建设用地,农田等其他非建设用地是不能入市的;三是拟入市用地必须符合城乡规划;四是拟入市用地出让用途有限制,正常是只能作为工作、商业、仓储等经营性用地,不得用地房地产开发。

当前来说比较成功的几个案例,都是在宅基地和农村集体经营性建设用地这两块来做的突破。这两块地的改造,基本上都是围绕着一线二线城市或者核心城市,三线强城市的一些中心 城市周边。

农林用地主要包括国家林权用地和村集体林权用地。无论哪种用地,都要明确一个很重要的问题,那就是林业设施用地不超过10亩。这是一个巨大的坑,例如,有1万亩的森林,那么3%的林业用地换算下来是多少?很多人理解是300亩建设用地,其实是不是这样的,它有一个上限。

除了以上几种地外,在整个旅游开发中最好用的地是什么?四荒地。具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国家基本上围绕着一个政策:谁治理谁使用谁保护谁受益,允许“四荒”使用权一定50年或更长的时间不变。

另外,一定要注意生态保护红线和土地使用年限的问题。

生态保护红线指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、 必须强制性严格保护的区域,是保障和维护国家生态安全的底线和生命线,通常包括重点生态功能区域以及生态环境敏感脆弱区。纳入生态保护红线的区域,禁止进行工业化和城镇化开发,从而有效保护我国珍稀、濒危并具代表性的动植物物种及生态系统,维护我国重要生态系统的主导功能。红线一定不要碰。

耕地的承包期一般是30年,草地的承包期一般是30年-50年,林地的承包期一般是30年-70年,经国家同意可以延长。

有一招可以解决“土地坑”,那就是做所有的文旅项目投资,去看它的土地利用规划图和土地使用生态红线保护图。

村支两委是解决矛盾的关键

第二个比较大的坑就是“人坑”。项目在整个操作过程中经常会有很多矛盾,也许是与村民的矛盾,也许是与村支部、村委会(以下简称“村支两委”)的矛盾。解决这些矛盾最好的办法就是与村支两委搞好关系。

村支两委在项目开发中发挥着十分重要的作用。在项目开发中,会出现很多问题,例如,村民对补偿费用不满意、村民要参与项目施工、材料供应、村民要参与管理任职、村民要强制承包经营等,解决问题的最好办法就是将村支两委作为唯一的对接输入口、输出口。

可以与村支两委签署协议,将一些对村民的约束条款写进协议,例如,一不准对前期的补偿有异议、二不准参与施工和材料的供应、三不准参与项目的非合理化的任职要求、四不准强制经营。同时,也要将村民的权益也进去,保障村民的权益。

另外,要明确政府的责权,主要包括规划审批、立项、土地指标的调配等。

项目开发 测算先行

在整个旅游开发环节当中非常重要的一件事情,就是投资成本的测算和投资盈利模式测算。

很多投资商在进行成本测算时,只测算了建设成本,其实在整个旅游投资中,建设成本只是七大成本之一。另外六大成本分别为:资金成本、税费成本、招商成本、人员成本、办公成本、营销成本。

在进行测算时,首先要去做总投资测,然后,要把项目分成几个小项目,进行单个小项目测算。只有这样才会知道每个小项目要花多少钱、要怎么挣钱、哪些项目会盈利哪些项目会亏损。另外,要测算出项目运营一年的成本是多少,只有把成本测算出来你才能够知道一年来多少游客才能达到营收平衡。

我最后总结一下文旅项目投资开发失败的六个原因:

1. 跨界投资。目前,很多业外资本进入文旅产业,特别是在特色小镇和田园综合体项目上。这些业外资本因为不了解文旅行业的政策底线、土地限制和开发壁垒,造成了大量的战略误判。

2. 迷信政府口头承诺,草率拿地,导致某些指标或土地性质调整无法落地的情况。

3. 盲目自信,拍脑袋决策,跟着感觉走。业外资本的大佬在各行各业都取得过成功,他们来到旅游行业,看到中国旅游界的当前项目情况,觉得这些项目太差,就拍脑袋决策跟着感觉走,其实只要一开工就能发现问题。

4. 错误估算投资成本,以为花点小钱就能成功,错误地预估投资成本和投资利润或者存在盲目的自信。

5. 缺少盈式,前期投入无法平衡。很多旅游投资偏重空间规划和业态规划,忽略了项目的盈利模式,或者是赌政府给的平衡用地。

6. 重建设、轻运营,认为项目建好就能招到商,就会有游客来消费、来买单,其实这是一个非常大的一个误区。

中国当前的文旅行业最缺什么?缺项目操盘手。项目在建时就要把未来的操盘手找好,这样可以大量地避免建设过程中踩坑。


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